Nel 2018 le sole strutture alberghiere hanno registrato una spesa turistica pari a circa 27,6 miliardi di Euro, in crescita del 36% in soli 8 anni.
Nel 2019 nel comparto alberghiero sono stati registrati investimenti record per un volume complessivo di 3,3 miliardi di Euro. Nel 2020, invece, le transazioni sono pari a quasi un terzo di quelle effettuate nel 2019 per lo stesso periodo di riferimento, complessivamente Q1 e Q2. Nonostante l’attuale crisi Covid-19, questo segnale è significativo e dimostra la forza dell’attività del comparto alberghiero e il suo potenziale di crescita futura.
In questa fase, la strategia più diffusa è senz’altro quella attendeista. Si guarda non solo alle mete di grande appeal turistico internazionale, ma anche a destinazioni alternative come Napoli, Verona, Torino e Bologna. Del resto, destinazioni come Torino e Napoli, ad esempio, riescono rispettivamente a raggiungere quasi 4,6 milioni e 12,2 milioni di presenze turistiche
La ricapitalizzazione delle strutture alberghiere
Si prevede nei prossimi mesi un’elevata necessità di ricapitalizzazione delle strutture alberghiere, soprattutto di quelle indipendenti con una conseguente “pulizia” dell’offerta. E’ doveroso puntualizzare che molte di queste strutture ricettive sono di proprietà degli stessi soggetti che le gestiscono. Si tratta quindi di posizioni che difficilmente subiranno una situazione di particolare “sofferenza” tale da costringere i gestori a valutare una vendita immediata o nel breve periodo a quotazioni ridimensionate.
Spazio ai drive-to leisure, boutique hotel, apart-hotel, hotel automatizzati e resort
Più che la destinazione, sarà la tipologia di albergo, ad attirare l’interesse dei compratori. Oggi più che mai le nuove tendenze che influenzeranno la gestione operativa delle strutture alberghiere incideranno anche sul loro valore immobiliare. La qualità dell’albergo è strettamente legata alla qualità dell’immobile.
Si guarda ad alberghi drive-to leisure, boutique hotel con ampie camere, apart-hotel, alberghi automatizzati, hotel visti come elemento di continuità del posto di lavoro, resort di grandi dimensioni e facilmente raggiungibili.
La trasformazione è necessaria per garantirsi la sopravvivenza nei nuovi scenari digitali che prevedono il passaggio dal target alla community.
Una volta contenuta la diffusione del virus, le attuali comunità virtuali si tradurranno in comunità fisiche poiché le persone vorranno replicare la loro connessione web nella vita reale. L’ospitalità riveste un ruolo fondamentale nella creazione di comunità grazie al carattere distintivo dell’esperienza offerta che avvicina le persone con interessi e gusti simili.
Dopo il Coronavirus è tempo di unique experience proposition
Fortunatamente gli alberghi hanno già compreso da tempo il passaggio dalla unique selling proposition alla unique experience proposition seguendo il cliente nella sua customer journey dalla prenotazione alla fidelizzazione fino al soggiorno successivo.
Airbnb ha iniziato come fornitore di appartamenti da parte di host e ora ha trasformato la propria piattaforma per creare esperienze live sul web consentendo alle persone di connettersi con la gente locale. Oggi è possibile fare tapas in cucina con persone in Spagna o prendere lezioni di chitarra.
Covid-19 porterà alla nascita di nuove opportunità al di fuori delle città perché le persone non si concentreranno solo sulle aree urbanizzate e un grande esempio è Soho House.
Cosa si aspettano gli investitori?
Gli investitori in fase post Covid-19 sono ancora più selettivi. La liquidità è tanta, ma sono disponibili ad investirla esclusivamente in strutture capaci di creare valore.
Immobili vetusti da riqualificare e importi IMU elevati riducono la redditività delle operazioni.
Stessa sorte per gli alberghi che hanno bisogno di un riposizionamento o un rebranding. Non esistono strategie core su prodotti value-added che prevedono ampliamenti e importanti investimenti in capex e rendimenti attesi elevati.
Questa formula esisteva anche prima, lo tsunami Covid-19 ha contribuito ad accentuarla.
Il virus potrà cambiare il layout delle strutture, ma non la direzione dell’offerta che, proprio come una vela, deve spirare sempre verso la domanda.
