Gli effetti del Covid-19 hanno colpito diversi settori, ma fra quelli che hanno incassato maggiormente il colpo troviamo indiscutibilmente l’hospitality ed il turismo.
Il turismo è una fetta molto importante del PIL nazionale, più del 13%, e ha generato oltre 1.500.000 posti di lavoro nel 2019.
Ma cosa succederà nei prossimi mesi? Questo il quesito al centro della tavola rotonda “Covid-19 e Hospitality: le sfide, il futuro” organizzato in collaborazione con gli studi legali Withersworldwide e Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners, al quale hanno partecipato importanti realtà quali Silver Fir Capital, Rocco Forte Hotels, Currie & Brown, Gruppo Costim e Intesa Sanpaolo.
L’intervento di World Capital ha evidenziato che uno dei problemi principali del turismo è la sua stagionalità, il turismo nazionale si concentra infatti nel trimestre estivo con il 50% delle presenze totali annuali. Il turismo straniero, invece, inizia l’alta stagione a marzo e finisce ad ottobre, abbracciando maggio, mese critico se calato nel periodo emergenziale.
Secondo la previsione emersa nel Report Turismo Covid-19 di World Capital, se gli italiani che nel 2019 sono andati all’estero facessero le proprie vacanze in Italia nella seconda parte del 2020 e nel 2021, le presenze potrebbero essere bilanciate.
I mesi di lockdown hanno influenzato non solo il turismo, ma anche il traffico aereo con un calo del traffico passeggeri nel I trimestre del 2020 del -31,8%, secondo Assaeroporti.
La pandemia sarà molto forte nel 2020 anche sul settore immobiliare alberghiero.
Focalizzandoci sui valori immobiliari, secondo World Capital rispetto alle stime registrate nel 2019 le contrazioni oscilleranno dal 10% al 27%, con ripercussioni maggiori sui quattro e i tre stelle, mentre i cinque stelle registreranno un impatto inferiore sul lungo periodo.
Spostandoci sul 2021 le previsioni, tuttavia, sono più confortanti. Se la stagione turistica dovesse riprendersi già nella seconda metà del 2020 e il 2021 dovesse avere una stagione completa in termini di presenze, allora i valori immobiliari potrebbero ritornare allineati a quelli del 2019.
Variazioni più positive sulle strutture di mare e di montagna, quest’ultima vista dai turisti con meno senso di affollamento rispetto al mare.
La contrazione dei valori immobiliari sarà l’effetto di una minor occupancy, che in questi mesi di lockdown ha registrato una naturale compressione.
Secondo le stime di STR Global a marzo 2020 l’Italia ha avuto una perdita anche in termini di RevPAR di circa il 93%, rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda l’ADR, invece, essa sarà tendenzialmente stabile.
In generale, nessuna tipologia di struttura ricettiva sarà immune dagli effetti dell’emergenza Covid-19, ostelli, alberghi e serviced apartments compresi.
Nonostante il periodo delicato, si prevede un ritorno alla situazione pre Covid tra il 2021, periodo di inizio ripresa, ed il 2022, quando i valori dovrebbero stabilizzarsi.
Il tempo di recovery sarà soggettivo, più lento per tipologie di struttura come i full-service hotel legati al segmento MICE, le destinazioni che dipendono fortemente da una clientela internazionale, gli hotel indipendenti e gli hotel in città con elevati contagi. Una ripresa un po’ più ritmata coinvolgerà invece gli hotel che lavorano con clienti transient, i mercati leisure drive-to e gli hotel midscale.
Per quanto riguarda invece il sentiment di chi opera direttamente nel settore, da un’indagine svolta da World Capital su un campione di oltre 1.000 operatori nazionali e internazionali, emergono prospettive positive per gli investitori, mentre gli albergatori risultano più conservativi.
Soffermandoci sugli investitori che hanno risposto alla survey, il 53% si aspetta opportunità di acquisizione interessanti grazie al calo dei valori immobiliari e degli affitti, oltre ad una crescita dell’aggregazione ai brand. Il 47% inoltre vuole investire entro fine anno nel settore alberghiero.
Spostandoci invece sugli albergatori, il 46% vuole aprire il prima possibile, mentre il 10% non aprirà più e valuta l’idea di vendere la propria struttura. Un 41% invece vorrebbe valutare una proposta d’acquisto interessante per il suo albergo e il 37% non intende espandersi in questo momento.
“L’industria dell’ospitalità ha due elementi fondamentali da prendere in considerazione: la gestione del costo della struttura e quello del personale. – dichiara Maurizio Saccani, Director of Operations Rocco Forte Hotels – In Italia abbiamo un fondo di integrazione salariale con parametri complessi e massimali estremamente bassi che a volte riescono a coprire solo il 40% della retribuzione del lavoratore, costringendo l’azienda ad integrare i salari in un momento particolarmente difficile. Per altro il fondo di integrazione è stato prorogato solo fino approssimativamente a metà luglio quando molte delle strutture saranno ancora chiuse o potranno aprire solo con un numero ristretto di dipendenti. Le tutele a disposizione del comparto alberghiero sono insufficienti e tardive anche perché prevediamo tempi fino a 12/18 mesi per poter ristabilire un livello accettabile di funzionamento delle aziende.”
“Dobbiamo auspicare un ritorno alla normalità il più in fretta possibile, con l’aiuto del governo che introduca misure strutturali a sostegno degli investimenti ” dice Francesco Percassi, presidente del Gruppo Costim – “Bisogna poi cogliere questa occasione per rielaborare una nuova strategia nel settore immobiliare italiano, dove Milano rappresenta un’isola felice rispetto al resto dell’Italia, che stenta a riprendersi da oltre un decennio. E’ difficile fare previsioni nel breve periodo ” – prosegue Percassi – “Sarà determinante essere elastici per adattarsi ai nuovi trend.”
“Le transazioni previste sono fattibili se ci si accorda coi venditori su una riduzione del prezzo tra il 15 e il 25%” afferma Lorenzo Baroni, Founding Partner di Silver Fir Capital, gestore di investimenti in ambito Real Estate. “Questo perché, oltre che l’impatto di un incremento dei rischi a cui sono esposti gli investimenti, anche noi subiamo un impatto sulla nostra capacità di acquisto derivante dalla diversa disponibilità della finanza per debito sia in termini di ammontare sia di costo.”
Un quadro simile a quello descritto da Matteo Mantovani, Director dell’asset manager Currie & Brown: “La situazione è molto fluida e coinvolge anche i nostri clienti, tra cui operatori e investitori. Abbiamo avuto una brusca frenata sugli investimenti in fase iniziale, il che ha significato fermare progetti e andare a rinegoziare. La crisi di fiducia si è trasformata in una crisi economico finanziaria“. “Vogliamo però restare positivi” – conclude Mantovani. “Sugli asset relativamente piccoli c’è ancora richiesta, ma occorre ridurre il rischio tramite due diligence più approfondite e mirate“.
“Nonostante gli effetti del Covid-19 sul comparto hospitality, tale asset class continua ad essere di grande appeal per gli investitori, ne è una conferma il risultato della nostra survey. L’aspettativa degli investitori internazionali è che il post emergenza porterà ad una serie di opportunità diffuse non solo in Italia. – dichiara Monica Badin, Real Estate Consultant Hospitality Department di World Capital – Focalizzandoci sul nostro Paese, il turismo e gli hotel sono elementi fondamentali per la nostra economia e per questo dobbiamo incentivarli il più possibile, soprattutto in questo momento delicato.”
Elasticità è la parola d’ordine anche nel settore legale. “La nostra attività di consulenza al momento si concentra sulla negoziazione, analizzando i contratti – la maggior parte dei quali scritti in tempi pre-Covid – e i numeri di come il mercato è cambiato” – afferma Mattia Biasi, Senior Associate di Withers. “Si cerca di ricorrere all’impossibilità sopravvenuta e all’eccessiva onerosità della prestazione, quegli articoli del codice civile più vicini alla cosiddetta clausola MAC” (acronimo di “Material Adverse Change. “Di fatto” – prosegue Biasi – “per il settore sarà meno difficile riuscire a provare una situazione straordinaria per proseguire la negoziazione“.
“Dal punto di vista dei contratti di locazione alberghiera con canone annuo superiore a Euro 250.000, prevedo un più diffuso utilizzo della formula del canone variabile basato sul fatturato dell’hotel, in deroga alla L. 392/78” dichiara l’avv. Massimiliano Macaione, Partner di Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners e responsabile del settore hospitality. “Ciò permetterà ai conduttori di far fronte alle difficoltà di questi mesi e, quando il rimbalzo si concretizzerà e il fatturato tornerà a crescere, di “premiare” quei locatori che avranno avuto visione e lungimiranza e non si saranno fatti illudere dal totem del canone fisso. Il comparto turistico italiano tornerà a crescere come ha ininterrottamente fatto negli ultimi 10 anni.”
